Yield Spread로 본 리츠의 투자전략

1990년도부터 2020년 8월까지 리츠 배당수익률과 10년 만기 미 국채 간의 수익률 비교표입니다.

 

https://www.reit.com/

그리고 아래는 둘 간의 스프레드를 별도로 나타낸 표입니다. 과거 30년간 리츠배당수익률과 장기채간의 평균 스프레드는 1.19% 였습니다. 그리고 위에서 보듯 둘간의 상관관계는 매우 높은 편입니다. 굳이 표를 보지 않더라도 리츠의 배당수익률이 금리와 무관할 수는 없습니다. 

 

https://www.reit.com/

 

정리하면,

1. 결국 긴 시간을 놓고보면 대부분의 것들은 금리가 결정한다.

2. 보는 이에 따라 채권보다 위험하기도 하고 채권보다 안전하게도 보일 수 있다. 

3. 돌이켜보면 2008년에는 무엇이든지 샀어야 했다. 

4. 지금 리츠의 스프레드는 매력적이다.  

 

표를 하나 더 보면 리츠(Equity REITs) 수익률과 S&P500, Russell2000 간의 INDEX 비교입니다. (당연히 리츠의 배당수익 재투자를 감안한 지수입니다.) 많은 리츠의 소개자료에서 이와 유사한 표를 볼 수 있습니다. 왜냐하면 현재 시가총액 상위의 대형 미국리츠의 장기 성과가 대부분 이와 유사하게 매우 좋았으니까요.

 

https://www.reit.com/

 

다시 첫 번째 표를 보면 리츠의 초장기 성과에는 금리의 기나긴 하락이 있었습니다. 그리고 S&P의 끊임없는 상승 역시 리츠 수익률을 끌어올리는 요인이었습니다. 그 과정에서 인플레이션과 임대료의 증가, 레버리지 효과, 자산가격의 상승 등이 모두 반영되었겠지요.

리츠는 특히 부동산을 기초자산으로 하는 리츠는 자산의 성격과 리스크면에서 모두 채권과 주식의 중간 성격을 가지고 있습니다. 결국 위의 모든 표들은 이런 리츠의 기본적인 특성을 그대로 보여주는 결과이기도 합니다.  

다시 한번 정리하면

1. 시장에 대한 확신이 불가능하듯 리츠도 불확실하긴 마찬가지다.

2. 스프레드는 자산의 상대적 가치를 보여주는 중요한 시그널이다. (2006년 리츠에 투자했다면 회복하는데 평균 5년 이상의 시간이 필요했습니다.) 

3. 지금은 채권과 주식을 사기보단 리츠를 사는 편이 맘이 편하다.