이지스밸류리츠의 배당수익률과 모멘텀

이지스밸류리츠

4,300원까지 하락한 주가를 보고 너무 떨어졌다는 생각이 들었는데 최근 들어 조금씩 주가가 오르고 있습니다. 아직 공모가 5,000원 아래에서 머물고 있지만 어제 종가 기준 4,725원으로 8월말 배당락 이후 조금씩 가격을 회복 중입니다.

이지스밸류리츠(주식회사 이지스밸류플러스 위탁관리 부동산투자회사)는 을지로에 있는 태평로빌딩(구 삼성생명 사옥)에 투자한 리츠입니다. 정확히는 태평로빌딩을 소유한 동일 자산운용사의 이지스 97호 펀드의 수익증권 99.9%를 보유한 리츠입니다. 자산관리회사(AMC)는 국내 최대 부동산 운용사인 이지스자산운용이며 자기자본은 1,200억원 입니다. 

편입자산이 태평로빌딩 하나라 본 리츠에 대한 장단점은 분명합니다. CBD의 프라임급 빌딩, 삼성생명, CJ대한통운 등 우량 임차인 위주의 멀티테넌트 유치, 5%대 공실률 등의 장점을 가진 반면, 2.3년 수준의 WALE (가중평균잔여임차기간), 1997년 준공된 건축물, 1,000%의 용적률, 단일 자산 편입에 따른 리스크 등의 단점을 가지고 있습니다.  

 

그리고 무엇보다 현재는 코로나로 인한 오피스 임차수요의 감소라는 근본적인 시장의 우려가 있습니다. 과연 코로나로 인해 오피스 수요가 정말 줄 것인지? 그리고 CBD 핵심 오피스까지 영향이 미칠 것인지? 그 영향이 언제 얼마만큼 자산가치에 줄지?  

미래를 예측하긴 힘들지만 최근 리츠들의 주가를 보면 시장이 너무 과민 반응하는 것 아닌가 하는 생각이 듭니다.

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예상 배당수익률 6.4%

 

운용사 제시 예상배당수익률 

이지스밸류리츠의 예상 배당금입니다. 반기별로 배당을 지급하며 3기와 4기 예상 배당금을 합치면 연간 303원의 배당금이 예상됩니다. 물론 실제 배당금은 임차인과 관리비 변동 등에 따라 달라질 수 있습니다. 다만 임대료를 받아 대출이자 등을 내고 남는 돈으로 배당금을 주는 리츠의 기본적인 수익구조 상 임차인 구성에 큰 변화만 없다면 이러한 배당금은 단기간에 크게 달라지지는 않습니다. 그리고 다수 임차인으로 구성된 CBD 프라임급 건물이 가진 특성상 임차인 구성에 큰 변화가 없을 것이라는 기대가 가능합니다.

 

① 부동산투자회사는 「상법」 제462조제1항에 따른 해당 연도 이익배당한도의 100분의 90 이상을 주주에게 배당하여야 한다. 이 경우 「상법」 제458조에 따른 이익준비금은 적립하지 아니한다.

최근 공시한 매출액을 기준으로 삼성증권에서는 2기 예상 배당금을 60원으로 예상하고 있습니다만 빌딩 매입이 예상보다 빨리 진행된 결과이기에 3기 이후의 배당금에 영향을 줄 것 같지는 않습니다. 

현재 주가 4,725원은 연간 303원의 배당금을 기준으로 보면 약 6.4%의 배당수익률이 나오는 주가입니다. 통상 오피스 매입 시 1:3 비율의 자본과 대출구조를 감안하면 상당한 레버리지가 반영된 수익률이기는 하지만 마땅한 투자대안이 없는 현실을 감안하면 괜찮은 수익률임에 분명합니다. 코로나 이전 국내 주요 리츠들의 배당수익률은 얼마 전까지만 해도 3~4%대에 있었습니다. 

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어떻게 해야 주가가 오를까?

이지스밸류리츠가 시장에서 소외되는 또 한 가지 이유는 재간접 구조를 가지고 있다는 점입니다. 운용상에서는 이지스97호와 리츠가 이중으로 수수료를 수취하지 않는다는 점을 강조하고 있지만, 수수료 문제를 떠나 공모펀드와 ETF가 재간접리츠를 취득할 수 없는 수급 문제가 남아있습니다. (반대로 해당 규제가 풀린다면 모멘텀이 될 수도 있긴 하겠습니다. 물론 지금 주가의 문제는 수급의 문제는 아닌 듯합니다.) 

이지스밸류리츠 구조

 

이지스자산의 매입 이후에도 건물의 평가가치는 오르고 있습니다만, 주가에 직접적인 영향을 주려면 임대수익이 올라 배당금이 올라야겠지요. 코로나로 인한 수요에 대한 근본적인 의문이 있는 상황과 이미 5%대의 자연공실률 수준의 사실상 완전임대 상황을 고려하면 예상 배당금이 급격하게 올라가기는 쉽지 않아 보입니다. 리츠 수익에 직접적인 영향을 줄 대출금리 역시 장기적으로 추가 하락하기 어려운 수준까지 하락해 있습니다.

아마 그런 면에서 6%대 배당수익률에도 불구하고 현재 4천원대 주가가 장기가 유지되고 있는 거겠지요. 하지만, 코로나로 인한 오피스 시장에 대한 우려가 잦아들고 이지스의 계획처럼 편입자산도 확대되고 재간접 펀드에 대한 수급상의 문제도 해결된다면 6%대의 배당수익률이 매력적으로 보일 때가 분명 올 것 같기도 합니다.

우려보다는 기대가 좀 더 가까이 있어보입니다.

이지스밸류플러스리츠의 성장전략