NH프라임리츠 분석 (서울스퀘어에 투자하기)

12.5일 NH프라임리츠 신규상장 

롯데리츠에 이어 NH프라임리츠가 상장합니다. 먼저 리츠가 뭔지 잠깐 보겠습니다. 리츠는 다수의 투자자들로부터 자금을 모아 대규모 부동산에 투자하는 펀드를 말합니다. 상장 ETF가 주로 주식에 투자하듯 리츠는 오피스, 물류센터, 유통시설 등 부동산에 투자합니다. 부동산에 투자하는 뮤추얼펀드 정도가 좀 더 정확한 표현일 듯합니다.

상장규정이나 배당규정, 공사모 리츠의 차이 등등 좀 더 복잡한 부분은 개인투자자에게 크게 중요한 부분은 아닐 듯합니다. 중요한 건 배당이 얼마나 나올지, 그 배당이 얼마나 지속 가능한지, 궁극적으로는 보유한 그리고 보유할 부동산의 가치가 얼마일지입니다.

예상배당률은? 

IR자료에 나와있는 예상배당률은 5.52%입니다. 이는 공모가 5천 원을 기준으로 한 연 환산 배당수익률입니다. 즉 6천 원에 주식을 산 투자자는 배당수익률이 그만큼 낮아지겠죠. 일반적인 기업의 배당금과 동일합니다.

예상 매각차익을 포함한 연평균 배당률은 9.29%로 설명되어있습니다. 이는 향후 보유 부동산을 매입가보다 비싸게 팔겠다는 가정이 포함된 수치라 말 그대로 기대수익률일 뿐입니다.

보유자산은?

일반적인 기업의 배당금과 차이는 이 부분에서 나타납니다. 삼성전자나 포스코가 해마다 배당을 하긴 하지만 매년 배당금을 정확히 예상하기란 쉽지 않습니다. 또한 기업의 가치에서 배당금이 차지하는 부분이 상대적으로 적다 보니 거래되는 배당수익률의 배수도 변동성이 클 수밖에 없습니다.

하지만 부동산리츠의 경우 수익이 건물에서 나오는 임대료를 기반으로 하기에 연간 예상 수익과 배당금을 비교적 정확히 예측 가능합니다. 이 아파트를 사면 월세를 얼마 받겠구나 하는 것과 같습니다.

오피스 내에 공실이 생기거나(임대수익 저하), 건물에 하자가 생기는 등(CAPEX)의 변수가 있지만 기본적으로 기업의 실적 변동성에 비할 바는 아닙니다. 적어도 망할 일은 없습니다. 말 그대로 부동산, 즉 땅이 있으니까요.

NH프라임리츠가 보유한 자산을 한 번 보겠습니다. 서울역 앞 대우빌딩으로 유명한 서울스퀘어, 강남N타워, 삼성물산서초사옥, 그리고 잠실역 인근에 있는 삼성SDS빌딩입니다. 이 자산을 모두 프라임리츠가 가지고 있는 건 아닙니다. 해당 건물 지분의 일부분만 리츠가 보유하는 형태입니다. 나머지 지분은 자산별 부동산펀드를 통해 다수의 기관투자가들이 투자하는 형태입니다. 쉽게 서울스퀘어를 소유한 펀드의 지분 일부(10%)를 NH프라임리츠가 가지고 있는 방식입니다. 일반적인 재간접펀드와 같습니다.

그래서 상장시점 리츠가 편입해서 보유하는 총자산은 933억 원 정도에 불과합니다. (참고로 서울스퀘어 가치만 해도 거래가 기준으로 1조 원 정도는 평가됩니다.)

해당 자산의 특성은 모두 서울 핵심지역에 위치한 대규모 오피스라는 점입니다. 공실률도 낮고 삼성물산 등 건물에 입주한 임차인들도 모두 우수한 기업들입니다. 이러한 서울의 핵심 오피스를 개인들이 투자할 수 있다는 점에서 분명 공모리츠가 가진 장점은 분명합니다. 

어떤 리츠가 가장 좋을까?

NH프라임리츠가 비교대상으로 평가한 3개 리츠입니다. S리츠는 신한알파리츠, E리츠는 이리츠코크렙, L리츠는 최근에 상장한 롯데리츠입니다. 자산 성격에서 가장 유사한 상품은 S리츠입니다. 분당 알파돔타워?가 핵심 편입자산으로 같은 오피스 건물을 가진 리츠입니다.

현재는 배당률이 2% 후반대에서 3% 초반까지 내려가 있습니다. 주가가 그만큼 오른 거지요. 5천원에 상장한 롯데리츠도 한 때 7천 원을 넘기도 했습니다. 

자산의 질적인 측면에서 NH프라임리츠는 단연 돋보입니다. 핵심지역 프라임 오피스들로 구성되어 있고 자산도 4개로 분산되어 있습니다. 물론 향후 매각을 통한 매각차익은 다소 다른 얘기가 될 수 도 있습니다. 그러나 기본적으로 마트 건물보다 오피스 건물의 투자 매력은 당연히 더 높습니다. 같은 배당률이라면 오피스를 사는 게 안정적이겠지요.

자산면에서 NH프라임리츠의 약점은 재간접펀드로 보유 부동산에 대한 지분율이 낮아 향후 매각 등 의사결정에 주도적으로 참여할 수가 없다는 점 정도로 보입니다. 그리고 SDS타워의 경우 임차인이 삼성SDS 한 명이라 얘가 나가면 어떻게 하지 하는 걱정도 할 수 있겠고요. 잔여 계약기간이나 자세한 내용을 모르기에 쉽게 판단하기는 어려운 부분입니다. 

얼마까지 오를까?

지금같은 분위기라면 상장 당일 공모가보다 높은 가격에서 거래될 것은 분명해 보입니다. 문제는 얼마까지 올라서 얼마의 배당수익률이 될 때까지 투자해도 될 것인가 하는 점입니다. 이 부분은 시장금리와도 연결된 부분이고 다른 리츠의 거래 가격도 같이 비교해봐야겠지요.

개인적으로는 5%를 넘는 배당수익률이라면 충분히 투자할 만하다고 생각합니다. 그리고 부동산 시장을 좀 더 좋게 보시는 투자자라면 4%대의 배당수익률에서도 충분히 투자 가능할 거라고 보입니다.

다만, 주식시장이 10년 가까이 죽을 쑤는 동안 서울의 오피스 가격은 너무 많이 올랐다는 점은 고려해야 할 부분입니다. 정말로 매각차익이 발생하고 임대료가 꾸준히 오를지를 너무 낙관하지는 말자는 얘기입니다. 현재 공모리츠의 가격은 다소 거품이 생기기 시작하는 구간 같아 보입니다. 시장이 저금리에 대한 확신이 너무 강한 것일까요? 아니면 주식시장에 대한 불신이 너무 큰 것일 수도 있겠습니다.

그리고 NH프라임리츠는 기본적으로 재간접펀드라는 한계와 개별 자산에 대한 낮은 지분율이 향후 추가적인 주가 상승에 걸림돌이 될 가능성도 있습니다. 

NH프라임리츠와 공모리츠의 미래

NH프라임리츠의 보유 자산은 해당 자산을 보유한 운용사 펀드(예를 들면 서울스퀘어를 소유한 운용사의 펀드)가 만기 되면 기본적으로 매각을 시도할 것입니다. 그리고 매각차익이 생기면 리츠 투자자들도 매각 수익이 발생할 것입니다. 문제는 그다음은 어쩌지 하는 부분입니다. 유상증자를 통해 신규 자산을 지속 취득하겠지만 매수 가격 부담과 불확실성을 무시할 수는 없겠죠.  

아직은 개별 부동산을 소유한 펀드들의 만기가 몇 년이상 남았으니 당장 고민할 부분은 아닙니다. 지금은 내년의 배당수익에만 집중해도 될 것 같습니다. 

공모리츠는 향후에도 지속적으로 시장에 출시될 것으로 보입니다. 사모 부동산펀드의 분리과세 혜택이 제외되면서 기관 투자가들의 투자부담이 가중되는 것도 공모리츠 활성화에 기여할 것으로 보입니다. 무엇보다 롯데리츠나 신한알파리츠가 너무 흥행을 하고 있습니다. 

운용하는 입장에서도 어렵게 사모 투자자들을 설득하느니 공모리츠로 상장시키는 편이 더 쉽고 좋을지 모르겠습니다. 수수료도 더 받을 것 같고요.

 

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