Triple Net Lease (NNN) 임대방식 [리츠상식]

해외 리츠 보고서를 보면 자산을 설명할 때 NNN 혹은 Triple Net Lease라는 설명이 많이 나옵니다. 미국과 유럽의 상업용 부동산에서는 일반화된 임대방식으로 세금, 유지관리비용, 보험 이 세 가지 항목에 대한 비용 부담을 건물을 빌려 쓰고 있는 임차인(세입자)이 "실제 발생한 만큼" 부담하는 방식의 계약입니다.

 

Keppel DC REIT 보고서

(국내 리츠중에는 대표적으로 롯데리츠가 이러한 NNN구조로 계약되어있습니다. 단일 임차인이 전체 또는 구분 건물을 영업공간으로 사용하는 롯데마트를 떠올려보면 NNN방식이 임대인과 임차인 모두에게 편리하겠다는 생각을 할 수 있습니다.)

Net Lease의 방식을 좀 더 자세히 구분하면 임차인이 부담하는 비용의 범위에 따라 다음의 세 가지로 구분할 수 있습니다.

 

Single Net Lease : 부동산 관련 세금만 부담하는 구조
 - 임차인이 사용 중 부담하는 세금은 일반적으로 재산세가 가장 대표적입니다.

Double Net Lease : 세금과 보험관련 사항을 부담하는 구조
 - 상업용 건물에서 발생하는 보험부담으로는 화재보험이 가장 대표적입니다. 

Triple Net Lease : 세금, 보험, 유지관리 비용을 모두 부담하는 구조 
 - 유지관리비용은 일반적으로 지붕(수리, 유지, 개량 등을 포함), 외벽, 유틸리티 관리 (배관, 전기시설 등) 이 세 가지 부문에 대한 비용을 말합니다. 이 외에도 청소 서비스 비용, 주차장 유지보수, 조명, 조경 등 건물에서 발생하는 대부분의 비용이 유지관리비용에 포함됩니다. 물론 개별 계약에 따라 범위는 변경될 수는 있습니다.

Triple Net Lease 계약서 양식 예

 

Triple Net Lease 계약하에서는 사실상 건물을 유지하는데 들어가는 대부분의 비용을 임차인에게 전가(Pass through)하게 됩니다. 경우에 따라서는 자본적지출 비용도 임차인과 분담하는 경우가 있습니다. 투자자의 입장에서는 유지관리비용의 불확실성이 제거되는 효과가 있으니 계약된 임대료를 바탕으로 보다 가시성 높은 수익 예측이 가능하다는 장점이 있습니다. 

임차인 입장에서는 유지보수비용의 불확실성을 부담하는 대신 자체적인 유지관리의 편의성을 가지게 됩니다. 경우에 따라서는 과거비용이나 인근 건물의 사례를 근거로 추산된 유지보수비용을 총임대료에 고정반영하는 방식의 계약보다 실제 임대료가 낮아질 수도 있습니다. 특히 신축건물일 경우에는 예상하지 못한 유지보수비용의 발생가능성이 낮습니다.

 

이러한 NNN구조의 전반적인 특성으로 인해 일반적으로 신용도가 높은 임차인을 대상으로 하는 오피스나 대형 리테일의 경우 NNN구조의 계약이 일반적입니다.