SPG, MAC 리테일 리츠의 부활 (부동산리츠 섹터별 수익률)

2019년과 2020년은 몰(MALL) 리츠가 가장 부진했던 해였습니다. 대표적인 리테일 리츠의 하나인 몰 리츠는 5년 동안 리츠 섹터의 평균 수익률을 하회했으며 2015년 4%의 수익률을 기록한 이후 계속 -마이너스의 수익률을 기록했습니다. 

 

수년 전부터 온라인이 쇼핑의 메인 영역으로 자리 잡으면서 예전에 없던 물류와 창고 기반의 리츠들이 주목을 받기 시작했고 장기적인 성장을 의심받던 지역의 대형몰들은 작년 코로나 사태를 겪으면서 성장에 대한 의심이 아니라 생존에 대한 의심을 받기 시작했습니다. 

 

THE MENLO PARK MALL IN EDISON, NEW JERSEY, U.S

 

그래서 지역의 대형몰 기반의 리츠들은 2010년 중반 이후 셀타워, 데이터센터, 스토리지 등의 부동산 섹터가 호황을 노리는 동안 가장 낮은 수익률을 기록해왔습니다. 특히 코로나로 인해 리테일 쇼핑 부문이 직격타를 입은 2020년에는 -37%라는 리츠로서는 충격적인 수익률을 기록했습니다.

 

부동산리츠 섹터별 연간 주가 수익률 비교

 

하지만 올해는 몰 리츠가 모든 리츠 섹터 중 가장 높은 성과를 보이고 있습니다. 포스트 코로나에 대한 회복 기대감과 지나친 하락에 따른 저가 매수세 유입 등으로 11월 현재까지 Hoya Capital Mall REIT Index는 95.9%가 상승, 역사상 가장 강력한 수익률을 기록한 한 해를 보내고 있습니다.

 

올해 리츠 섹터별 성과와 시장 수익률 비교

 

사이먼 프로퍼티 등 대형 몰 리츠가 올해 배당금 인상에 나서면서 현재 몰 리츠의 평균 배당수익률은 3.8%로 리츠 섹터 전체 평균인 2.8%를 크게 앞서고 있습니다. 

 

코로나로 인한 직접적인 타격을 받은 2020년 SKT, WPG, CBL, PEI의 5개 쇼핑몰 리츠가 배당금을 없앴고 SPG(Simon Property)와 MAC(Macerich) 리츠는 배당금을 축소했었습니다. 

 

아직 과거 수준의 배당금을 다 회복하지 못했고 섹터 전체 57% 수준의 FFO를 감안하면 배당금 확대 여력은 아직 많이 남은 상황입니다. 배당수익률이 더 높아질 수 있다는 의미입니다.

 

섹터별 배당수익률과 배당성장률 

 

주요 쇼핑몰 리츠의 배당수익률을 보면 사이먼프로퍼티(SPG)가 3.94%, 마세리치(MAC)가 2.76%, 탠저 팩토리 아울렛 센터(SKT)가 3.56% 에서 거래되고 있습니다. MAC와 SKT는 50%의 FFO로 현재 수준의 영업 수준에서도 배당금 지급의 여유가 많은 상황입니다. 

 

주요 Regional Mall 리츠의 배당수익률

 

국내 투자자들에게도 많이 알려진 사이먼프로퍼티(SPG)의 경우 올해 80$대에서 현재 164.8$로, 마세리치(MAC)는 10$ 초반에서 21.01$까지 각각 2배 가까이 상승했습니다. SPG는 2019년 최고가였던 180$이 이제 얼마 남지 않았습니다. 

 

사이먼 프로퍼티, 마세리치 주가추이

 

 

메타버스 시대에 뒤쳐진 쇼핑몰이라는 인식과 함께 수년간 시장의 소외를 받았던 몰리츠의 올해 눈부신 성과는 올해 1분기 이후 임대율의 상승을 통해 미리 예측할 수 있었습니다. 몰론 이렇게 빠르고 많이 상승할 줄은 예측하기 어려웠습니다. 주가는 늘 실제보다 많이 하락하고 실제보다 빨리 회복하는 특성이 있습니다. 

 

대형몰의 임대률 변화